מעשי נוכלות
מעשי נוכלות רבים מתבצעים במסגרת פעולות מרמה והונאה של עבריינים מתוחכמים שמנצלים נישות ופתחים מסוימים בחוק, לטובתם האישית ולמען עשיית רווחים קלים. לאור העובדה שנכס כמו בית פרטי או דירה בכל מקום בארץ, אך בעיקר בערים מסוימות הם בעלי ערך כספי גבוה ביותר, הם עושים כל שניתן כדי לבצע עסקאות מסוג זה עבור נכסים שאינם שייכים להם ולגרוף את כל הממון לרווחתם האישית. בין המקרים שהתגלו בשנים האחרונות, היו מצבים שבהם אדם פרסם מודעה באתרי האינטרנט שעוסקים במכירה של נכסים לגבי נכס ספציפי. למתעניינים שהגיעו לראות את הדירה או את הבית, הוא סיפר שהוא הבעלים היחיד של הנכס והוא מעוניין למכור אותו באופן מידי. בדרך כלל הוא מציע אותו במחיר נמוך יחסית ממחיר השוק ומספר סיפורים על נסיעה לחו”ל או כל סיבה אחרת שבגללה הוא מבקש לבצע עסקה מהירה. מומלץ לפנות לייעוץ עם עורך דין פלילי.
יש קונים שמעבירים דמי רצינות או חותמים על זיכרון דברים כדי לקדם את העסקה. זיכרון דברים עשוי להיות חוזה מחייב, אך לא בכל מקרה. יש לבחון את כוונת הצדדים להתחייב (גמירות דעת), את ההסכמה על התנאים המהותיים (מסוימות), ואת תוכן המסמך והתנהגות הצדדים. כיתוב שלפיו המסמך נועד למשא ומתן אינו מכריע לבדו. לפני חתימה או העברת כסף כדאי לקבל ייעוץ משפטי מותאם. להרחבה על המבחנים ראו פסק דין של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 15.11.2020, עמ׳ 12–13. המידע כללי ואינו קובע את תוקפו של מסמך מסוים. המטרה של האנשים שמבצעים מעשי נוכלות הוא למכור את הדירה ללא מעורבות של עורך דין מקרקעין וכך העסקה המפוקפקת לא תתגלה. אדם זה מודע לעובדה שהוא אמור לשלם מס שבח על הדירה אך הוא מתחמק מכך, כיוון שאין מדובר על נכס שרשום על שמו.
בדיקת הזכויות והמסמכים לפני עסקה
לפני חתימה או העברת כסף, בררו עם עורך הדין מי רשאי למכור את הנכס, אילו מסמכים עדכניים צריך לקבל וכיצד לבדוק את הרישומים וההסכמים הנוגעים לעסקה. בקשו הסבר לכל פער בין המצגים שנמסרו לכם לבין המסמכים. אין להסתפק בהנחה שבדיקה ראשונית של נסח הטאבו תגלה כל מעשה מרמה, ואין להסיק אוטומטית מרמה מכך ששם המוכר אינו מופיע כבעלים.
לדוגמה, הנחיות עיריית תל אביב-יפו לקבלת תעודה להעברת זכויות מתייחסות גם למצב שבו המוכר אינו רשום כבעלים בנסח, ולמסמכים הנדרשים לגבי רצף העסקאות. זו דוגמה להליך עירוני מסוים, לא תחליף לבדיקת הזכויות והנסיבות של העסקה שלכם או אישור לתקינותה.
התנהלות כשעולה חשד לעבירה במקרקעין
כאשר עולה חשד לעבירה בעסקת מקרקעין, כדאי לברר בייעוץ משפטי את העובדות ואת דרך הפנייה המתאימה. פנייה לעורך דין או הגשת תלונה אינן מבטיחות שיוגש כתב אישום. בהליך פלילי שמנהלת המדינה, ההחלטה על העמדה לדין מתקבלת בידי התביעה המוסמכת, לאחר בחינת חומר החקירה ובהתאם לדין.
לקריאה נוספת: דף מידע של משטרת ישראל על ההליך הפלילי, נספח ב׳, בנושא העברת תיק לתובע והעמדה לדין. המידע כללי ואינו קובע מה יוחלט במקרה מסוים.
אם כבר העברתם כסף וכעת עולה חשד למרמה בעסקה, הכינו את ההסכם, אישורי התשלום והתכתובות לקראת ייעוץ משפטי. בקשו לבדוק גם את האפשרויות האזרחיות בנוגע לכספים ששולמו, ולא רק את החשד לעבירה. אין לקבוע מראש שסיכויי ההחזר קלושים או להבטיח שהכסף יוחזר; נדרשת בדיקה פרטנית של העובדות והמסמכים.
בית המשפט בוחן את מעשי מרמה והונאה על פי אופי הפעילות של הנוכל, רמת הפגיעה של הלקוח ונסיבות המקרה. בהתאם לכך אם ייקבע שאדם זה אכן ביצע את העבירות המיוחסות לו הוא עלול לקבל מאסר לתקופות שונות וקנסות כבדים.
לסקירה רחבה יותר של סימני אזהרה ועבירות נפוצות בעסקאות מקרקעין ראו איך להימנע מעבירות בעסקאות נדל”ן. על ההליך הפלילי בחשד למרמה ראו ייעוץ וייצוג בעבירות מרמה.
הטעיה בחוזה מכר דירה: קריאה נוספת
לדיון בחובת הגילוי ובמחלוקות בין קונה למוכר, ראו את המאמר הטעיה בחוזה מכר דירה.
פנייה למשרד יעקב סבג ושות׳
רוצים לפנות למשרד בעקבות המאמר? השאירו פרטי קשר ונושא פנייה או חייגו 03-6096467. אין לשלוח סיסמאות, מספרי זהות או מסמכים רגישים בטופס הפתוח.
