הטעיה בחוזה מכר דירה וחובת הגילוי

המאמר עוסק במחלוקת בין מוכרי דירה לרוכשים על מידע שנמסר לפני חתימת הסכם המכר. בהמשך מוצגים תיאור המקרה, הדיון בחובת הגילוי ורשימת חומרים שכדאי להכין לקראת בירור פרטני.

הכלל לפיו “ייזהר הקונה”, אינו נשמר ככל שהמוכר העלים עובדות מהותיות, או עובדות חיוניות, מהרוכש.

המאמר פורסם בינואר 2019 ומתאר פסק דין של בית משפט השלום בחיפה בטענת הטעיה בחוזה מכר דירה.

תמצית המחלוקת שבין הצדדים הייתה היא האם הנתבעים גילו לתובעים, טרם חתימת חוזה המכר, את העובדה שחלק מהממכר הינו שטח ציבורי, ואינו חלק מהממכר.

חובת הגילוי

חובת תום הלב וחובת הגילוי שזורות זו בזו, ומעוגנות בסעיפים 12, 15 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973.

גילוי כאמור יכלול מסירת פרטים ומידע החיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה באופן יזום, כמו גם גילוי כתוצאה משאלות הצד שכנגד.

תום הלב כולל את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העסיקה או לאור נסיבותיו של המקרה.

אי הגילוי יכול אף לעלות כדי הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים.

לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת של המוכרים.

לעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים (אי העברת מסמכים, העברת שאלה או שינוי נושא, וכו’).

זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי.

בתי המשפט שבים ופוסקים כי מי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הפחותה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן.

הגישה למידע הנוגע לעסקה

בעסקת מכר, למוכר יש גישה טובה ונוחה יותר למידע הנוגע לעסקה.

לפיכך, בהתאם, תחול על המוכר, חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים בנכס (ע”א 7730/09 ניסים כהן נ’ מבני גזית (2000) בע”מ).

במקרה הנדון, הנתבעים, שהינם בעלי המידע הראשוני והמקורי, נמנעו מלגלות עובדה מהותית זו. בכך נהגו בחוסר תום לב והפרו את החובה המוטלת עליהם.

אשם תורם באי הגילוי עובדה על הנכס

בית המשפט התלבט, האם יש מקום להטיל על התובעים אשם תורם, בבחינת “יזהר הקונה”.

ביהמ”ש קבע שבפני התובעים נדלקה יותר מ”נורה אדומה” אחת, טרם שחתמו על הסכם המכר.

ואולם, לאור ההלכה שנקבעה בע”א 8068/11 אורי עיני נ’ חן שיפריס, אין מקום להטיל עליהם אשמה. כפי שפסק בית המשפט העליון:

“בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה.

הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה”

סיכום ומסקנות

עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת ויקרה. הסכם מכר דירה מהווה את אחד השלבים האחרונים, לאחר שהרוכשים ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות.

כמו בכל עסקה, חשוב להיות ערים לחשד להטעיה בחוזה מכר דירה. אם עולה חשד כזה, יש לבחון את ההסכם, המסמכים והנסיבות, לרבות האפשרות לביטול ולהשבה לפי הדין. אין להניח מראש שביטול אפשרי בכל מקרה, או שהוא בלתי אפשרי רק משום שהעסקה כבר הושלמה. המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי מותאם.

לכן, לאור המחיר הכבד של עסקת המקרקעין, יש להתייחס אליה במלוא הרצינות.

הטעיה בחוזה מכר היא בדרך כלל מחלוקת אזרחית. על ההבחנה בינה לבין חשד פלילי ראו הונאה: סכסוך אזרחי או חשד פלילי?, ועל עבירות שעלולות להתלוות לעסקאות מקרקעין ראו עבירות בעסקאות נדל”ן.

יש להתייעץ עם עורך דין קניית דירה מומחה. ליווי עורך דין מומחה במקרקעין בעסקת מכירת דירה או ברכישת דירה, מגן עליכם.

מאמר זה נכתב בשיתוף משרד עורכי דין וולר ושות’ >> https://weller-law-office.com/

חשד להטעיה במכר דירה: מה להכין לבדיקה?

כדי להציג את המקרה בצורה מסודרת בפגישה, כדאי לרכז את החומרים שכבר נמצאים ברשותכם:

הסכם המכר, נספחיו וטיוטות שהוחלפו לפני החתימה.
המודעה או המצג שנמסרו לגבי הדירה, ותכתובות עם המוכר או מי שפעל מטעמו.
מסמכים על הנכס שכבר קיבלתם, כגון נסח רישום, תשריט, היתר או חוות דעת.
אסמכתאות לתשלומים ולהוצאות הקשורות למחלוקת.
ציר זמן קצר: מה נאמר, מתי נחתם ההסכם, מתי התגלה הפער ואילו פניות נעשו בעקבותיו.

שמרו את הקבצים המקוריים לצד עותקים לעבודה, והפרידו בין עובדות מתועדות לבין השערות. הרשימה אינה דרישה להגשת תביעה ואינה קובעת שקיימת עילה משפטית. לפנייה הראשונית בטופס מספיקים פרטי קשר ותיאור קצר; מסמכים רגישים יש להעביר רק לאחר תיאום ערוץ מתאים עם המשרד.